Lấy lại tiền đặt cọc (敷金) khi trả nhà ở Nhật 2026｜Những khoản bạn KHÔNG phải trả

Bài viết này có chứa liên kết quảng cáo (tiếp thị liên kết).

Trả nhà ở Nhật: cách lấy lại tiền đặt cọc (敷金) nhiều nhất có thể

Khi trả nhà ở Nhật, nhiều bạn Việt bị trừ gần hết tiền đặt cọc (shikikin) với đủ loại phí sửa chữa — và nghĩ rằng “ở Nhật nó thế”. Không phải thế. Nhật có hướng dẫn chính thức của Bộ Đất đai (国土交通省) quy định rõ: hao mòn tự nhiên do sinh hoạt bình thường là trách nhiệm của CHỦ NHÀ, không phải người thuê. Bài này giúp bạn hiểu mình phải trả gì, không phải trả gì, và làm sao để đòi lại tiền.

Bạn KHÔNG phải trả cho những thứ này

① Tường ố vàng do ánh nắng, dấu vết đồ nội thất đè lên sàn — hao mòn tự nhiên. ② Lỗ đinh ghim nhỏ treo lịch/tranh (mức thông thường). ③ Thiết bị hỏng do hết tuổi thọ (điều hòa cũ, bình nóng lạnh cũ). ④ Chi phí thay chìa khóa và vệ sinh chuyên nghiệp — về nguyên tắc thuộc chủ nhà, trừ khi hợp đồng có điều khoản đặc biệt rõ ràng mà bạn đã đồng ý khi ký.

Bạn PHẢI trả cho những thứ này

① Vết cháy thuốc lá, tường ám khói vàng do hút thuốc trong nhà. ② Vết mốc do không lau nước ngưng tụ, dầu mỡ bếp không vệ sinh lâu ngày. ③ Lỗ thủng tường, kính vỡ do va đập. ④ Vết bẩn/mùi do thú cưng nuôi trái phép. Nguyên tắc: hỏng do bất cẩn hoặc dùng sai → người thuê trả; cũ đi theo thời gian → chủ nhà chịu.

Khấu hao theo năm ở — con số ít người biết

Ngay cả khi bạn làm bẩn tường, tiền đền được tính theo giá trị còn lại: giấy dán tường được coi là hết giá trị sau khoảng 6 năm. Nghĩa là nếu bạn ở 6 năm trở lên, phần đền giấy dán tường của bạn gần như bằng 0 (chỉ còn chi phí tượng trưng). Bị đòi 100% tiền thay giấy dán tường sau 7 năm ở? Đó là đòi sai.

5 việc cần làm để tự bảo vệ

① Ngày nhận nhà: chụp ảnh mọi vết xước, vết ố có sẵn (kèm ngày chụp) — đây là bằng chứng mạnh nhất. ② Khi trả nhà, có mặt lúc kiểm tra (立ち会い), không ký giấy trắng. ③ Yêu cầu bảng kê chi tiết từng khoản trừ bằng văn bản. ④ Không đồng ý ngay tại chỗ — nói “mang về xem xét” là quyền của bạn. ⑤ Nếu bị trừ vô lý: nhắc đến hướng dẫn của 国土交通省 (guideline), và có thể gọi trung tâm tư vấn tiêu dùng 188 (miễn phí, có thể nhờ người biết tiếng Nhật gọi giúp).

Câu nói hữu ích khi thương lượng

「国土交通省のガイドラインでは、経年劣化は貸主負担のはずです。明細を書面でください。」（Theo hướng dẫn của Bộ Đất đai, hao mòn theo thời gian thuộc trách nhiệm chủ nhà. Xin gửi bảng kê chi tiết bằng văn bản.）— chỉ một câu này thôi, thái độ của bên quản lý thường thay đổi hẳn.

Tóm tắt

Đặt cọc không phải tiền cho không. Chụp ảnh ngày nhận nhà, hiểu ranh giới “hao mòn tự nhiên vs làm hỏng”, yêu cầu bảng kê, và đừng ngại nói từ khóa “guideline”. Chúc bạn lấy lại được đúng số tiền của mình.